【文/住展雜誌】今年來房市流言有增無減,公說公有理、婆說婆有理,莫衷一是。無論是自住或投資置產,聽了諸多流言後不免信心動搖,對於流言的真假,心中充滿狐疑。因此,本刊特別篩選出近期房市中的三大流言,為您查到底、追真相。
流言 TOP3 重劃區空屋多 恐引爆大殺盤
有些學者與專家認為,新北市與桃園市等地新興重劃區空屋率過高,高空屋代表高賣壓,恐怕會引爆多殺多。這種說法從表面上看似合理,事實上卻只是「恰好印證」而已。
在實務上,新興重劃區高空屋率是正常不過的事,原因是台灣人習慣住在生活機能便利的舊市區,所以新重劃區往往要經歷數十年發展,才能吸引大量人口進住。平均來看,國內新重劃區需要約十到十五年時光,至少經歷三至五波交屋潮,才會有較多人口入住,發展漸具雛形。若是位置較邊陲、或者開發初期房價偏高的重劃區,所需時間就要更久。
以信義計畫區為例,自民國七○年後開發推案,期間經過十幾年慘澹經營,直到台北市將行政中樞與議會遷到重劃區內,並祭出開發獎勵方案,人口與企業總部陸續移入,信義計畫區才有今日榮景。
高空屋時期 重劃區必經
無論是信義計畫區、民生社區,或是大直重劃區,都曾經歷過高空屋率階段,因為台灣新重劃區的特色,是開發前期、乃至於中期生活機能不佳,入住人口一向偏低,到了中後段的成熟期才會大幅改善。
部份學者點名淡海、青埔、副都心等重劃區空屋率過高,雖然講的是事實,但卻忽略這些重劃區正處於開發初期,空屋多本是正常的事。若是空屋多房價就要跌,那信義計畫區、三峽北大特區在開發初期,整片都是空屋,為什麼房市沒有多殺多?
上述重劃區空屋多與這波房價修正,只是時間點剛好重疊罷了。房市中類似巧合與迷思很多,例如房市有個「摩天大樓指數」說,內容大概是新紀錄高樓落成時,往往是房市或經濟出現泡沫化的時刻。這種理論雖被廣泛引用,但準確度並不高。若按此理論,中國房市應在二○一一就崩跌,但大都會區今年卻連漲逾半年。再者,台灣近兩年並無新高大樓落成,房市卻已反轉,明顯與理論違背。
流言 TOP2 少子化危機 房子沒人買
台灣少子化危機浮上檯面,許多人預測,少子化問題將是房市最大的「地雷」,理由是國人生育率偏低,人口可能瀕臨負成長。一般認為,當「人口紅利」消失,購屋需求量就會下滑,以後房子沒人買、沒人住,供過於求的狀況將逐漸惡化。
不可否認的,少子化與人口負成長確實是危及國家安全與房市前景的重大因素之一;然而,這兩項問題是否已衝擊到近期房市?似乎還有待商榷。
理由在於,只談少子化與人口負成長,其實忽略了三大關鍵。
高度都市化 需求反增加
第一大關鍵:忽視台灣「都市化」現象並未停止。所謂「都市化」的涵義,是指人口往都市聚集,使都市規模不斷擴張所引起的一系列社會與經濟變化歷程。當都市化程度愈高,都會區人口愈多,現在台灣主要都會區幾乎都是如此,都會區人口不減反增。
以大台北來說,台北市戶籍人口達約二六二萬,新北市更高達約三九七萬,雙北市戶籍總人口約六五九萬,加上流動人口(指離開戶籍地,因就學、工作等各種因素到大台北居住的人口)至少在一百五十萬以上。
也就是說,雙北市居住人口量起碼超過八百萬人,而全台人口量約二千三百四十六萬,意味全國超過三分之一人口都住在雙北市。
當民眾持續往大台北擠,無論讀書、工作,都需要一間房子住,住宅需求並不受少子化衝擊而減少,反而與日俱增。受到少子化衝擊最大的,反而是偏鄉地區而不是都會區,因為偏鄉人口不斷流失,住宅需求量趨少,房市受創幅度較高。
人口負成長 建地少更多
第二大關鍵:都市建地減少速度不亞於人口負成長。當大家高度關注人口負成長之際,卻忽略都會區建築用地蓋一塊就少一塊的事實,建地稀少讓土地價格總是居高不下。
在各縣市中,尤以台北市建築素地缺得最嚴重。因為土地少,加上都更效率緩慢,新建案並不多。據住展雜誌統計,一○四年台北市推案量竟創下近十幾年來新低,新蓋的房屋戶數更是空前得少。
如果都會區土地稀少、或是都更進度牛步不前的問題遲未改善,那新蓋房子的數量只會越來越少。如果想買新房子,就只能跑到都會區周圍供給量較大的重劃區。
當人口持續往都會區集中,而都會區又缺乏土地增加新房屋供給量,房屋供給應該是會吃緊而不是過剩。除了新興重劃區外,主要都會區很少有房子蓋太多的情況發生。所以,與其擔心房子太多,不如擔心建地越來越少吧!
房屋商品化 勿只看自住
第三大關鍵:房屋商品化。所謂房屋商品化,意思是房子被視為投資性「商品」,而非單純提供居住的功能。當房屋商品化後,就不再侷限於只有居住需求才會買房,只要是有投資、置產、資產配置等其他需求,都可能會買房子。
若以自住需求而言,通常一個家庭只需要一間房子,或是一個人需要一間房子;但若房屋商品化後,一個人、一個家庭可能需要數間房子,購屋需求將不會被量化。
人口負成長對房市帶來的隱憂,是未來自住型需求會減少,但投資、置產型需求卻不見得會減少。尤其在房市多頭時期,投資、置產需求反而會大幅提升。因此,單純以人口數量增減來討論房屋供需,實務上不盡然正確。
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- May 15 Sun 2016 15:40
追是非 找真相 房市三大流言追追追
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