【地產專欄】花敬群：租屋市場中的惡性循環是房東還是房客的錯?
長期受到忽視的租屋市場在缺乏相關專業化與市場化的資源與制度介入下，存在許多造成供需雙方難以承擔的交易成本與不確定因素，現實中的租屋經濟活動也經常性的淪為逃避相關制度管理的黑市。這些現象更使得租屋市場陷入某種程度的惡性循環，也因而導致大量空屋與交易糾紛等結構性問題。
房東出租房屋的收益與成本問題
賺取長期穩定的租金報酬是房東將住宅出租的理想情境。然而，在當前的制度運作與市場結構下，國內房租相對房價的租金報酬率並不高，一旦房東選擇出租，在獲取有限的租金報酬之下，卻必須面對租約管理的必要成本、持有住宅之必要稅賦(地價稅與房屋稅)、租金收入所得稅等直接成本，以及房屋出租後可能產生損壞或發生租屋糾紛等不確定因素(交易成本)，與轉售獲利機會的限制(機會成本)。
當前國內已出租住宅數量約80萬宅，相對普查156萬宅閒置住宅或營建署以低度用電所推估約88萬宅低度使用住宅，顯示多數屋主選擇將住宅閒置，而不願將住宅投入租屋市場。就屋主為理性經濟人的角度而論，獲取租金收益應較閒置為佳。若多數屋主選擇將住宅閒置，表示當前的租金水準扣除相關成本之後的利潤，並不足以滿足一般屋主之期待，或此利潤水準不足以吸引大多數屋主選擇面對潛在的不確定性與機會成本。
此外，租屋過程所存在的不確定因素(糾紛與房屋損壞)則造成房東多僅願意已一年一簽的短期租約，以及限制房客的住宅使用權限(例如不得定釘子、任意改裝等)。此限制條件也造成出租住宅所能產生的「住宅服務」(housing service)效用受到抑制，導致租金水準難以提高、租金報酬偏低，以及房客居住穩定性與租金收入不穩定問題。
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租金誘因不足與空屋過多等現象，本質上是租屋市場不健全下的一種惡性循環，問題發生之源頭則是租金收入的經濟誘因不足與交易成本過高。因此，透過制度健全化來降低租屋的交易成本與提高房東釋出住宅之誘因，(例如訂定更完整的租屋市場法律、強化租屋市場的專業服務機制、提供必要之稅賦優惠)進而降低出租住宅的使用限制，讓租金與報酬率經由住宅使用價值的提升而增加，是促使更多屋主將住宅投入租屋市場，且願意選擇長期出租經營的重要條件。
房客承租住宅的效用與成本問題
房客支付租金承租住宅以滿足居住消費需求，並以租屋成本與購屋成本之比較，進行繼續租屋或轉為購屋之決策。但是在當前住宅市場的結構下，租屋所能滿足的居住水準、品質與居住安定性相對不足，因此房客對承租房屋的願付租金較低。加上因租屋不安定而導致房客設法儲蓄購屋，與期待購屋以獲取資本利得等動機，更使得房客選擇低於其租金支付能力品質之住宅。在此情境下，租屋者未必是理性的進行租屋與購屋何者成本較低的租買選擇，多數是採取買得起就選擇購屋，以及租金儘量便宜等的行為決策。也因此，房客就未必對支付較高租金換取長期租約與較佳租屋品質感興趣，更將「居住效用」的滿足投射到預期未來購置的自有住宅。
房客僅願支付較低租金與及早購屋的住宅消費決策，本質上也是一種惡性循環。問題發生的源頭則是出租住宅居住安定性與服務水準的不足，以及對購置自有住宅願景的過度期待。這項問題的處理較不容易從房客端進行改善，必須先強化出租住宅的服務水準與長期安定的供給，讓房客感受到選擇長期租屋同樣能獲取與自有住宅相似的居住水準與安定感，才可能讓房客進一步提高租金支付之意願，與選擇長期租屋或進行較合宜的租擁選擇決策。
綜合而論，國內租屋市場發展不彰的問題，主要在於房東誘因、管理制度、產業輔導與糾紛處理機制的不足或欠缺。此外，政府長期以來對相關制度與資源配置之決策，也多在低租金對租屋者有利(其實代表低品質)、補助民眾購屋(提高住宅自有率)、房東屬於經濟優勢者(實則未必)、房租報酬不高不宜加強查稅….等未盡正確的思維下，未能清楚理解租屋市場運作中所存在的諸多惡性循環問題，以及房東與房客長期面臨的各種困境。
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