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【地產專欄】張旭初：生意旺的秘訣要注意門內門！

做生意無非就是為了求財，但多數人認為風水造型都很老派，其實只要注意外玄關盆景的植栽整理照顧得美，每天澆水，水就是財，而內玄關的櫃子，要用超過五呎一，四尺二的玄關櫃子，玄關上必需放個元寶或是石太極，金錢樹就可時尚美觀兼具賺錢功能。 死水格局易關門 當老闆的買或租到的房子無論東西南北缺那一角，都會形成死水格局，大多數的公司及店家生意就不容易做起來，導致三天兩頭就看到它貼招租。可偏偏有些商人明知道是屬於死水格局，但是仍然還是有不信邪的老闆，願意作短命生意，花錢磨自己的經驗和耐心。 所謂「死水」，就是水溝的水是固定無方向流走，要知道死巷無出入口，下雨水時就會導致只有流入無法流出，形成死水路等於無活財源。台灣不只北市有這種死水格局房屋，各大城市都很容易發現。 {ad-優質推薦： 后里農地,   土城房屋網,   虎尾電梯華廈,   五結房屋,   文山區電梯華廈,   }

常看到住家營業單位三年至少換了幾個老闆，沒有一個老闆可以在這樣的格局經營還能賺到錢，個個都穩賠，因為每換一任老闆就得重新裝潢，客人卻來了沒幾個，這樣怎麼賺得了錢呢？ 秘招門內門 如果要反敗為勝，秘招就是『門內門』，門內要做個暗門。門一進去就得設玄關。更要設一座假山假水，讓 死水及死氣都變成活水，從大門望去，一眼就可以看到活水流入水溝內的水化為財運，但是就是有那麼多很鐵齒的投資者，不肯信風水道理，生意也因而沒看到有起色。 因為它店內的吉氣，老早就順著死水無水流出去，就算店家老闆奉請再多尊的神明，神再靈也留不住吉氣，因此我建議必需要改門的格局，變成『門內有門』，就是把玄關分為內外玄關。 所謂外玄關就是要有樹木來擋，以三盆盆景為佳，而內玄關必需要使用櫃子擋住，讓原本死水格局的南北氣變成東西氣。如果以南北向的房子為例，大門等於是南北向，如果外玄關用了三盆景擋住，內玄關也擺了櫃子，內外玄關的局都佈好之後，原本順著南北方向直直流掉的南北氣，會因為內外玄關雙重的橫阻，讓屋內的南北氣變成東西氣，自然死水與吉氣就會變活氣。 {ad-優質推薦： 桃園休閒農地,   新竹不動產,   桃園工業地買賣,   彰化農地,   竹南房屋網,   }

【地產專欄】蔡志雄：想和房仲對招 先學買房8心法

買屋乃人生大事，除少數買賣雙方自行尋覓成交外，大多數均係透過街坊間隨處可見的仲介。但買賣雙方之間存在利益衝突，在台灣卻多由相同之仲介代理雙方，因此仲介難免試圖引導買方加價以促成交易，面對如此之情況，買方如何運用技巧，爭取合理之價格呢？ 買屋8大心法 1、願者上鉤 欲購買房屋者可主動與多家仲介聯繫告知設定物件之條件、屋況、價格，一旦有大致符合條件之物件，仲介會主動告知，買方可增加選擇之機會。 2、大海撈針 透過網路上各大房仲及售屋網站，尋找適合自己設定條件之物件。但仲介通常拿到新物件會先行聯絡客戶名單，未能成交才會將物件放上網路，因此還是以第1心法優先。 3、望聞問切 當有符合設定條件之物件，先行透過網路查詢是否有凶宅、輻射屋的相關新聞，亦可透過網路地圖瞭解週邊環境，有無嫌惡設施，並且利用實地看屋之機會，確認物件有無漏水、壁癌、傾斜等瑕疵。 4、隱善揚惡 想要談到好價錢，可以隱藏房屋之優點，刻意強調房屋之缺點藉此來殺價。當然，可以購買並接受其瑕疵類型之房屋見仁見智，例如輻射屋、傾斜屋有損害生命、健康之虞，不建議購買，至於房屋老舊、輕微漏水或採光、方位等瑕疵因素可以做為殺價之依據。 {ad-優質推薦： 南崁廠房廠辦,   嘉義農地,   台中公寓,   宜蘭重劃區土地,   三峽休閒農地,   }

5、趁人之危 實地看屋時可以向房仲或前屋主多方探詢並瞭解其售屋之因素，而所謂移民出國的理由，通常為行銷手法不可輕信，至於前屋主若為婚姻或合夥拆夥而分產，表示賣方急於脫手，可以藉此減少出價。 6、先單後總 殺價時先殺單價，例如1坪35萬殺價30萬，如得出總價為1250萬再去尾數，變為1200萬。 7、欲拒還迎 要向賣方表示其實也不急著買房子，但買到會好好照顧房子，至於目前出的價買不到也不強求，並不是只有這1間房子可以買，就祝福其他幸運的買方。 8、堅持底價 買房除了頭期款耗費大筆積蓄外，之後房屋貸款期間長達20年甚至30年，且繳納本息牽涉之利率，日後也有調升的可能。買方原預估之房價必須考量自身經濟能力有所堅持，切忌一時衝動隨意加價，以免日後升息而遭法拍斷頭。 {ad-優質推薦： 南投房屋買賣,   桃園不動產,   苗栗工業廠房,   官田休閒農地,   桃園套房,   }

【地產專欄】蔡志雄：搞懂買房自住的最佳時機！

近來各項不動產指標與統計均顯示房地產已經進入下跌趨勢，尤其從移轉棟數就可以看出成交量明顯的萎縮，於是有各種預測紛紛出籠，有所謂2年跌3成，下半年跌15%，5年跌5成等等。重點是自住型的人已經等待多年，究竟買點到了嗎？ 租金轉成房貸 立刻擁有自宅 除了與父母同住有住所之外，大多數人每月都必須租賃房屋。以每月2萬元租金承租約值1200萬的房屋為例，按照現有租金投報率約2%來推算，如果是買下1200萬元的房屋，除了需要準備自備款360萬元，另貸款840萬元依年利率2%計算，每月繳納貸款本息高達4萬2000元，等於是現在繳納租金的2倍。 當然，我們可以每月2萬元為房貸費用來說，約僅能買到600萬元之房屋，除了3成自備款180萬元，另外貸款480萬元依年利率2%計算，每月繳納貸款本息約莫等於租金2萬元，但從租1200萬元的房子變成買600萬的房子，假設在相同區段跟條件下換算，房屋坪數立刻少一半。 房屋坪數少一半或許無法滿足原來的生活空間，但在房價下跌趨勢下，距離用租金轉為繳納房貸，購買與原來出租相同坪數房屋的目標就會越來越接近，最理想的當然就是5年跌5成。 {ad-優質推薦： 大安區工業用地,   台中市北區建地,   桃園套房,   深坑透天,   桃園買屋,   }

如此一來，原來租賃1200萬元的房子房價變成600萬元，只要額外準備180萬元的自備款，每月繳納貸款本息剛好等於租金2萬元，這時候當然是買房的絕佳時機。 看準時機下手 別等過頭 但是只能一直等待5年跌5成嗎？當然不是，畢竟這還在未定之天，也未必要下跌5成才能買，例如1200百萬的房子跌了3成剩下840萬，這時候自備240萬元，貸款600萬元，每月繳納貸款本息3萬元，除了自備款，等於每月只要多付1萬元，就可以買到自住的房屋，當然也是個不錯的買點。 每個人都可以設定自己能夠接受下跌幅度的條件，或者用相同租金2萬元買600萬元的房子，坪數大小跟原來租賃已經降價變成840萬的房子，至多縮小三分之一，生活空間應該也在能接受的範圍。 運用小房概念輕鬆進場擁自宅 所以，買自住的房屋重點不是買在最低，而是要注意不要超過自己的能力負擔就好。在房價下跌趨勢下，想要買自住房屋的人，一定要多多看房，同時準備好頭期款，運用「租金轉換繳納房貸」，以及「買小一點」的概念，一旦房價到達自己設定的條件，就可以輕鬆進場。 {ad-優質推薦： 田中辦公室,   彰化農地,   吉安農舍,   新北市土地,   台中東區店面,   }

台灣都會房市 不患寡而患不均

【住展房屋網/台北報導】日前有某房地產市場研究機構，引用內政部資料指出，若以設籍戶作為指標，則包含台北、高雄及台南三座直轄市，都有住宅供給不足的情況；報章媒體還用『驚見缺房』來形容之，再搭配房市業者宣稱買氣有回溫跡象，似乎都在暗示，房市買氣下滑只是短期現象，景氣很快要開始反轉。 不過誠如住展房屋網企研室先前分析指出，用設籍戶數來推斷房市需求，實在過於粗糙；比如這中間恐怕有不少是無實際居住事實，只為取得明星學區學籍或若干優惠社福津貼。因此這些有設籍，但無居住事實的情況，恐怕在大台北地區是司空見慣。據此，政府或房市業者一直用住宅存量評估房市需求面，並不全然精確。 然而換個角度看，大台北地區資源相對豐厚，就業機會多、薪資水準高、生活水平較優，自然吸引更多人想要擠進來；其實並不需要什麼數據佐證就能判斷，單純看住宅需求面，至少大台北都會區是供需失衡，或說供不應求的，根本也不至於到驚見的地步。但住展房屋網企研室認為，問題癥結並不是出在供給不足上。 {ad-優質推薦： 中和房屋,   雲林電梯華廈,   萬華公寓,   八德公寓,   花蓮別墅買賣,   }

真正原因在於，長期以來政府始終假設，有關居住需求，任何人都能透過所謂市場機制獲得滿足或解決；但這樣的觀點，早已證明大有問題。加上相關制度千瘡百孔，持有稅和交易利得稅都低得離譜，預售市場用紅單交易形同免稅，加上資訊不透明，租屋市場不健全，一般大眾又有『有土斯有財』的迷思，結果就是房價炒作容易，動輒飆漲。 因此，都會房市居住需求確實殷切；但都會討生活的升斗小民面對的，卻是租屋怕惡房東，買屋怕買貴，買屋租屋都保障不足的情況，社經弱勢甚至面臨無屋可租、可買的窘境；這，不正是目前台灣都會房市的最具體寫照？ 台灣都會地區居住市場確實是供不應求，但住展房屋網企研室需強調，問題不在供給不足；事實上，供給一直都有。癥結其實在於各項制度面的謬誤，致使分配不均，造成有錢人坐擁多屋，不肖者隨意哄抬價格，導致一般人買不起、換不起房，弱勢者更是買不到、租不到屋！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 台南市東區別墅,   斗南電梯大樓,   桃園房屋買賣,   中壢電梯大樓,   鳳山廠房廠辦,   }

打房沒在怕 大台北「雙蛋黃」漲勢凌厲

【文/住展雜誌】央行於3月24日宣布，解除選擇性信用管制全部地區，等同宣示打房已成為過去式。回顧央行實施選擇性信用管制以來至今，房價到底是漲是跌呢…… 央行三月二十四日宣布解禁的管制區，是民國九九年六月、十二月分二波陸續納入管制的台北市十二個行政區、以及新北市的板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林與汐止、五股、泰山、林口、淡水與三峽，共計大台北二十七個行政區。 雖然大台北各行政區納入選擇性信用管制的時間點不盡然一致，但若把房價比較期統計定為民國九十九年六月到今年二月（即央行宣布解禁前），漲幅排行又是如何呢？ 據住展雜誌統計發現，管制期間新成屋、預售屋房價漲幅最大的竟是大台北「雙蛋黃」行政區，而擠上排行榜前十名的行政區，漲幅全超過五成，漲勢相當凌厲。 雙北雙蛋黃　漲幅逾七成 排行榜前十名依序是一、板橋，二、信義，三、林口，四、樹林，五、土城，六、松山，七、新店，八、中和，九、汐止，十、永和。 位居第一、第二名的板橋與信義區，分別是大台北首善之區，是行政中樞所在地，堪稱是蛋黃中的蛋黃，即使受到央行政策抑制，資金依舊瘋狂簇湧而上；在管制前，板橋與信義區房價分別為三一點二萬／坪、七十七萬／坪，至今已各漲至五五點二萬／坪、一三一點九萬／坪。其中，板橋漲幅高達七六點九％，信義區也漲了七一點三％。 雖然目前這二區房價難敵大環境拖累持續修正，但平均跌幅並不大，尤其新板特區與信義計畫區等二大重劃區房價極具指標。從今年上半季來看，板橋與信義區新建案價格仍高，對當地房價起了支撐作用。 {ad-優質推薦： 泰山建地,   新埔建地,   桃園不動產,   樹林農地,   北屯區店面,   }

蛋白低價區　增值空間大 第三名意外由林口奪下，近年林口時常被批評為『鬼城』，但房價卻在看衰中強勢走升，房市管制上路後硬是大漲七一點一％。今年三井Outlet開幕後，林口房市多空交戰更為劇烈，捷運A9站前段地區仍有新建案不畏市況開出天價，亦有少數建案開低價搶客，顯示建商對於後市的看法依然分歧。 同樣爆冷門的還有第四名的樹林與第五名的土城，樹林近年房市靠著低價跟漲，房價由一字頭躍升到三字頭，仍算是房價相對親民的地區。而土城則靠著暫緩發展區重劃開發與看守所遷移題材，加上既有的捷運交通優勢，房價跳漲到四字頭。 排行第六到第十名的行政區，其漲幅從五成多到六成多不等。上述區域房市在管制期間仍有如此大的漲幅，並非央行管制措施無效；因為央行若放手不管，漲幅可能更大。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團 https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 桃園重劃區土地,   八里別墅,   雲林買屋,   太保別墅,   雲林透天,   }

一一一旺報觀點－下顆核爆 瞄準大陸房市
旺報【戴慧瑀】 走過房市低迷的2015年，2016年大陸一、二線城市房價不斷炒高，令人咋舌。但同時間，房地產泡沫越吹越大，外媒與市場人士均發出警告，表示這波大陸房地產繁榮是「人為」造出來的，投機風氣濃厚，萬一泡沫破裂，恐怕會造成比去年股災更嚴重的後果。 房地產泡沫危機，日本、美國與台灣都曾經歷過，對經濟成長都構成重傷害，如今大陸房價飆漲的火紅程度，已不輸當年美日與台灣等地，如果無法控制房價飆升的速度，下一顆房地產核爆恐怕就是大陸市場。 {ad-優質推薦： 嘉義市西區土地,   桃園辦公室,   信義區商辦大樓,   台中北區建地,   桃園電梯大樓,   } 房地產好轉，固然有利經濟景氣復甦腳步，可是過熱卻又會侵蝕整個成長的果實，這也是當前大陸政府最頭痛的問題，如何在這兩者之間取得平衡點，一方面透過房地產投資，導引景氣回到正軌，可是眼前大陸的房價卻可能出現失控的局面，又不得採取降溫手段。 近來大陸一線城市的房價已飆得太凶悍，都已快追趕過台灣，有媒體甚至形容說與紐約等國際大都會不相上下，的確以大陸現在的人均所得，目前的房價泡沫的確是吹得有得過大，隨時都有引爆的危機。 {ad-優質推薦： 台北店面,   仁武工業用地,   屏東透天,   天母公寓,   蘇澳農牧用地,   }

一一一看好萬華發展潛力 建商推小坪數捷運宅
工商時報【蔡惠芳╱台北報導】 後520時代，牽動房市的變數，回歸基本面，在投資客幾乎全面撤守房市之際，已進入「有價就沒量，有量就沒價」的兩極化局面，尤其建商已深諳房價要「謙卑、謙卑、再謙卑」才是王道，頻頻祭出「破盤價」，據調查顯示，今年初以來幾個「秒殺」新案幾乎都比區域均價低個7％至37％不等；接下來，下半年可望由「1字頭」房價接棒，引領下半年房市風騷。 今年1月總統選舉落幕、3月底央行宣布解除房市限貸令，接著520新任總統也完成交接，若本（6）月央行理監事會議確定不升息、甚至有可能降息，那麼預期上半年房市變數則可望消除，剩下經濟景氣、兩岸關係；連月來看屋人潮陸續回籠後，房市也出現久違的「秒殺」熱銷案，為房市注入一波波如沐春風。 根據調查，今年初以來的熱銷指標案，實際成交價已比開價「讓利」約1∼2成，而比起該區域平均房價，更出現7％到37％不等的「讓利」空間，毋怪乎衝出「有量就沒價」的銷售佳績。 {ad-優質推薦： 鶯歌休閒農地,   台中買屋,   新竹市透天店面,   彰化農地,   蘆洲土地,   } 以台北市中正區狂銷案「太平洋之森」來說，每坪成交約70∼75萬元的「破盤價」，比區域每坪均價111.5萬元，便宜37％，因此32天就銷售一空。 南港新成屋案「謙閤」最近開價，大膽喊出77坪3,998萬元的廣告價，平均每坪51.9萬元，不但比預售當初開價78萬元「讓利」不少，也大約是現在南港區域均價70.3萬元，僅26％，頗具吸引力。 忠泰建設大安區的「秒殺」案「忠泰鳳磐」，每坪比大安區均價132.5萬元「親切」許多，約120萬元，大概比區內便宜9％以上，因此也掀起搶購潮。 另外基隆興富發建設和白天鵝建設合作開發的基隆「信義城」，在農曆年後以「1字頭」房價、每坪約19.2萬元的合宜價，掀起狂銷熱潮，迅速把總銷30億元的大案clean之後，「1字頭」似乎成為順銷密碼。 據悉，6月進場、第3季正式公開的麗寶集團百億大案「微笑台北」，也已掛出帆布廣告，規畫31∼63坪的2∼4房產品，可能也會開出「1字頭」拼票房。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣房價跌幅逐月縮小中，雖房價守住了，但卻形成「有價沒量，有量沒價」的特殊現象。只要價格降到買方滿足點，毫無意外變成熱銷案，平均銷售期不到2個月就完銷。這就是「有量沒價」，成交價格並不高，但成交卻相當熱絡。總之，現在房市的「價」、「量」，業者只能擇其一，魚與熊掌無法兼得。 {ad-優質推薦： 嘉義辦公室,   桃園休閒農地,   新北市透天,   桃園工業地買賣,   潭子農地農舍買賣,   }

===看好萬華發展潛力 建商推小坪數捷運宅
房市回溫腳步雖然慢，但青年購屋需求還是強勁，業者推出低總價，小坪數建案，選在萬華地區，就是看準台北市長柯文哲透過綠化，活化商圈，計畫改造萬華，也看好萬華未來的發展潛力。 建設公司董座，為新建案舉行動土儀式。 地點就在萬華的都更地，看準小資首購族，推小坪數捷運宅。 建設公司董事長曹來春：「把利潤讓給想要成家的客戶，讓大家輕輕鬆鬆的，能夠買得起我們蓋的房子。」 {ad-優質推薦： 泰山建地,   新埔建地,   桃園不動產,   樹林農地,   北屯區店面,   } 房市不景氣，為了刺激買氣，業者推出低總價物件，而被視為是翻轉地區之一的萬華，發展潛力，讓業者信心滿滿。 建設公司董事長曹來春：「西區主要是地點好，我們捷運都非常方便，當然跟逐漸翻轉的政府翻轉計畫有關係，我們其他的區漲價已經漲過頭了。」 目前業者已經在萬華桂林路推出3個都更案，希望搭上政府腳步，在房市中，打造買賣雙贏。（民視新聞廖松筠台北報導） {ad-優質推薦： 桃園重劃區土地,   八里別墅,   雲林買屋,   太保別墅,   雲林透天,   }

海外房產滾熱錢 陸愛美國台灣衝東協
（中央社記者韋樞台北12日電）兩岸華人堅信「有土斯有財」觀念，房產業者引述調查結果，大陸人最愛投資美國，且以每年20%的速度增長，估計未來5年大陸投資美國地產至少2180億美元，反觀台灣人則偏愛東協各國。 亞太國際地產表示，中國大陸挾著強大的經濟實力，將大筆資金投入海外置產，中國大陸海外房產投資在2013年達到最高峰，去年更成為在美國置產的最大海外買家。 2010年到2015年，累計大陸人在美國購買住宅金額至少930億美金，並以每年20%的速度成長。包括自住房和投資住房，2015年大陸買家平均支付房價為83萬美元，遠高於其他外國投資客的平均房價49萬美元。 亞太國際地產分析，購買房價會有如此大差距，主要是因為中國買家看重優質區，偏好全美房價最貴的紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖等城市；其中最喜歡買加州，其次是華盛頓州和紐約州，大陸買家不僅要求房子要大、學區和其它配套都要最好，種種因素加總造成大陸人購買的房價遠高於其他國際買家。 亞太國際地產引述美國羅森諮詢集團和亞洲協會在今年5月所公布的「中國在美國房地產的投資報告」指出，預計2016年到2020年，大陸在美國商業地產和住宅上的直接投資（不包括未來新建項目）至少2180億美元。 {ad-優質推薦： 五結農牧用地,   八德工業用地,   中壢別墅,   中山區電梯華廈,   新園工業地買賣,   } 反觀國人出於資產配置和風險分散的考量，海外房地產性價比高、升值空間大，是國人選擇海外置業的主要原因，雖然國內銷售海外不動產標的幾乎遍布全球，但根據亞太國際地產的調查統計，國人詢問美、日國家地產雖多，但實際仍以購買東協國家為主要標的。 亞太國際地產分析，四年前馬來西亞炙手可熱，現在受到大陸一帶一路及亞投行等重大建設迅速注入的影響，東南亞經濟表現卓越，東協各國更成為台灣投資者置產的熱門區域。 除馬來西亞持續成長外，菲律賓因政治改革、經濟逐步改善及外資投資大量注入、加上人口紅利極高、平均人口年齡僅23歲、2015年經濟成長率6.7%；在利多因素帶動下，菲律賓房價快速上漲，根據全球房地產指南（Global Property Guide）指出，2015年第2季菲律賓房地產的漲幅度驚人，馬卡迪 CBD區三房公寓漲幅達到7.91%。 此外，泰國不論詢問度和出團率也很高，主要是泰國曼谷建案總價低，投資效益高，吸引買盤進駐。亞太國際地產也發現，台灣的海外買家投資金額比往年更低、更保守，總預算在新台幣300萬元到700萬元間，和大陸買家出手闊綽極大不同。 亞太國際地產強調，今年10月1日人民幣納入SDR（Special Drawing Right）特別提款權正式生效後，人民幣的國際化將更進一步，未來人民幣到國際社會投資更為方便的情況下，恐怕大陸投資者還會加速湧入海外不動產市場。1050612 {ad-優質推薦： 三重房屋網,   嘉義市東區廠房廠辦,   楊梅買屋賣屋,   桃園建地,   台東土地買賣,   }

【地產專欄】蔡志雄：晉身有殼族 小宅這樣買就對了

在長期高房價籠罩之下，房地產市場吹起一股迷你風，既然大坪數買不起，於是標榜低總價的小宅大行其道，從近幾年雙北市小宅成交所佔的比重高達4~5成，連即將升格的桃園縣小宅的比例也逐年增加即可見一般。那麼，小宅究竟要如何選擇呢？ 1、坪數要考量 居住是一輩子的大事，買房子要配合未來人生長久的計畫，除了現有居住空間是否充足，包括未來有無計畫生育子女，是否換屋等等都要予以考量，以免日後發生空間不足的問題。 另外，小宅貸款受限，最好選擇15坪以上的物件，並在購買前先行確認貸款成數或附註無法貸款解約條件，以免產生爭議。 2、最好有陽台 小宅因坪數小，採光面少，所以最好要選擇有陽台的物件。陽台除了可以擺放洗衣機、晾衣服之外，陽台的空間可以讓居住空間具有穿透性，並讓空氣流通，避免小宅通風不良產生穢氣的忌諱。 {ad-優質推薦： 中山區電梯華廈,   南投農牧用地,   汐止農地,   龍潭店面,   中正區買房子,   }

3、挑高要慎選 小宅因為坪數小，於是市場上開始出現許多所謂魔術空間挑高的物件，從過去4米2到現在只剩下3米6。但是二次施工室內夾層的部分畢竟屬於違建，而且如果樓高只有3米6，通常施工裝潢上將其一分為二，上層根本不足180公分，要考量無法自由行走，使用便利性不佳的問題。 4、戶數不宜多 整棟大樓如果通通都是小宅的產品，不但戶數多，其中出租的比例也會很高，長久下來可能導致管理不易，社區整體居住品質下降。如果是小宅與大坪數物件混合的產品，戶數較少，屋主自住的比例也比較高，社區管理上較為容易，相較之下會是比較好的選擇。 小宅低總價好入手 而小宅熱銷，除了高房價以外，家戶人口數變少也是重要因素，根據內政部統計，1963年每戶有5.64人，到2014年每戶減少為2.8人，台北市更只有2.61人，所以居住型態已然變成小家庭甚至是單身居住的需求。 以台北市區的小宅來說，不但有管理，而且因為坪數小，所以每月繳納的管理費也很低。如果被朋友知道住的是大安區，還能接收到羨慕的眼光呢！極少有人會進一步追問坪數多大？總體來說，低總價的小宅確實符合居住需求，將來也好脫手，的確是搶進天龍國的最佳捷徑。 {ad-優質推薦： 苗栗工業地買賣,   台南南區套房,   台南工業地買賣,   台南別墅,   岡山建地,   }

【購屋教學】購屋前五問 買房不後悔

當搬家的辛苦反覆循環，薪水一大半全進了房東口袋，或與父母同住得很不自在，許多人都會開始渴望擁有一個屬於自己的空間，不過買房子是人生大事，買賣金額動輒數百萬，當想要購屋的種子在心裡萌芽，要完成居家夢想前，不妨先理性思考自己的需求，一步步分析，才能為自己輕鬆買到最適合自己的房子。 買房子不一定能保證未來會增值或賺錢，但不論買房的目的是為了自住或投資，都應該想到房價未來的發展空間，畢竟沒有人希望未來要換屋時發現房子跌價了一大半，想換屋卻沒有足夠的資金，若想要藉由投資房地產獲得增值的效益，一定要做好長遠的計畫。不妨先問問自己以下五個問題，買房才能輕鬆不後悔。 第一問：手上資金有多少？ 假如每個月要付的房租算起來跟每月貸款的本金利息差不多或甚至超過時，其實就可以考慮買房子了。買房子所需的資金，主要分為頭期款及貸款兩大部份： • 頭期款準備沒： 要計算可支出的頭期款時，不妨先盤點自己的總資產，包含活儲、定存等存款金額，及可立即變現的資產，如股票及基金等，而交屋前該支付多少頭期款，會依購買的房屋類型，如預售屋、新成屋或中古屋有所不同。因此想要買房的第一步就是先做好資金大盤點。 預售屋的頭期款約是總價的10~15%左右，新成屋及中古屋則在 20~30%左右，同樣是1000萬的房子，選擇買預售屋，頭期款可能僅需拿出100~150萬，但買新成屋或中古屋，頭期款就要準備到200~300萬，對於一個家庭月收入10萬的家庭來說，就算不吃不喝，也得晚個一年多才能湊足頭期款。不過頭期款的多寡主要還受到貸款成數影響，可貸成數越高則需要準備的頭期款越少，但未來的還款壓力也就越大。 • 要付多少每月房貸： 而每個月要付的房貸，則包括應攤還本金及利息，就算前兩年的房貸寬限期只需要付利息，但過了寬限期後，能否負擔本金加計利息，甚至是日後銀行調息後的還款金額，才是最重要的關鍵。在買房子之前，一定要先精算每月能夠負擔的支出，一般來說，最好不要超過家庭所得的三至四成，如果家庭月收入10萬，房貸負擔就控制在3~4萬之內。 • 隱藏在買房下的費用有哪些： 另外買房子時常常會被忽略的衍生費用，如仲介費、裝潢費、搬家費用及之後裝潢、添購傢具家電的費用，及6-12個月的緊急生活預備金，都應該先預留，免得發生買完房子卻發現連買床的錢都不夠，或是未來發生忽然失業卻付不出房貸的困境。像仲介費多固定為成交房價的2%，如果打算要買1000萬的房子，就要預留20萬的仲介費。而裝潢費用的編列，跟材料的等級、施作的程度及風格都有很大的關係，一般來說，新成屋平均一坪兩萬就能看出設計的效果，中古屋因為舊屋翻新，要重新進行水電等基礎工程，每坪約五萬起跳。另外還有室內設計師的設計費，大約從每坪兩千元起跳至每坪六千元不等，有些設計師不收設計費，但會收取裝潢工程2%到5%的監工費，這些費用都得在買房前就估算進去。 第二問：未來十年的你想過什麼樣的生活？ 買房子不是小事，因為金額龐大，往往不像買衣服或買車子，一不喜歡就可以換屋，因此不論是為了單身首購、結婚或準備換屋，買房子除了要看周邊的生活機能、交通環境、未來發展等因素，更要預先設想到未來5-10年的生活規劃，才能買到適宜的坪數與空間規劃。不過，人的一生隨著時間推移，扮演的角色也跟著改變，在不同的人生階段，對房屋的需求也會隨著調整。不強求一次到位，不做屋奴，更能彈性運用資金。 •單身貴族的小宅： 如果是單身購屋，未來還有結婚的計畫，最低可以購買至少15坪的坪數，不只是銀行貸款較為容易，屆時要換屋時，也會比較好脫手。若選擇15坪以上，兩房的房型，未來更好運用，不論是新婚或小孩剛出生，空間都還堪用。 •全家人的夢想屋： 若是已婚族群要購屋，孩子已開始慢慢長大，需要自己的獨立空間，兩至三房的房型則是最佳規劃。 第三問：買新房子好還是舊房子好？ 在預算先決的條件下，同樣兩千萬的房子，在台北市中心跟在新北市能買到的坪數與條件就有很大的差別，通常同區域中古屋的價位，會比預售屋或新成屋低，新房子漂亮，但舊房子便宜，該怎麼選好呢？ •預售屋入門門檻低： 對購屋族來說，預售屋頭期款只要總價的10-15%，施工期間再分期繳納工程款，一開始的資金壓力小，但每坪單價比同區域的中古屋或新成屋來得高，日後一樣有還款壓力。而買預售屋時，因為沒有看到實際格局跟屋況，完工後若跟預期有落差，很容易造成糾紛。前兩年買下人生第一間房子的詹小姐，買的就是預售屋，最近房子完工了，詹小姐實地前往去看時才發現，雖然房子權狀37坪，公設比看似是合理的30%，但虛坪多，加上室內動線規劃不佳，房子就與她的想像有所落差。詹小姐苦笑，「朋友家的室內坪數是26坪，我買的房子室內坪數也號稱26坪，但設計師來幫我測量時，測量結果只有23坪，設計師說建商計算坪數時可能是從樑柱的中間開始算，我家現在空蕩蕩的就看起來比朋友家還要小了，未來傢具搬進去後可能會更擁擠。」 •新成中古屋況看得到： 新成屋與中古屋雖需要準備的自備款至少20-30%，但屋況看得到，中古大樓及公寓的公設比又低，亦是相當受歡迎。不過中古屋及公寓往往都需要重新翻修，特別是管線等基礎工程，都是所費不貲的費用，若遇到漏水、壁癌的狀況，要耗費的精神與金錢更是可觀。 {ad-優質推薦： 屏東公寓,   台南農地,   公館不動產,   桃園工業用地,   桃園別墅,   }

•往捷運沿線找準沒錯： 當然，在預算有限的情況下購屋時，可以依個人能力，尋找一級地段的中古屋，或二級地段的新成屋及預售屋。信義房屋企研室蘇啟榮經理建議，考量到經濟能力及日後換屋的轉手性，可以沿著捷運、高速公路等交通動線，往房價較低但環境優質、生活機能完整的潛力外圍區尋找。特別是都會區都是以捷運為軸線，捷運已成為居家的基本條件，沿著捷運購屋不僅能兼顧交通的便利性，更可享受交通便利與房價保值的優勢。 第四問：公寓大樓左右都為難？ 在寸土寸金的都會區中，公寓跟大樓的房價卻與使用坪數有著很大的落差，平平都是權狀40坪的物件，老公寓的使用坪數就是實實在在的40坪，而大樓卻要扣掉至少12-40%的公設，才算是真正使用的坪數，但大樓的房價反倒比公寓的房價硬是貴上幾成。到底該買公寓還是大樓？ •大樓較安全又便利 大樓的優勢在於，現在的新舊大樓幾乎都有管理員，不論是安全管理、免等垃圾車或有人幫忙接收包裹，對於忙碌又沒有安全感的現代人來說，可說是有很大的加分，而電梯更能幫助家有老人或小孩的家庭活動自如。只不過這樣的便利也反應在每個月的管理費上，住戶為了便利，也必須付出額外的成本。 •公寓土地持分誘人 而老公寓雖然屋齡老舊，與周圍鄰居的棟距往往相當靠近，隱私上比較沒有保障，但有幾近於零的公設及土地持分大等優勢，近年來吹起的老公寓都更風，更讓老公寓身價翻倍，台北市市中心甚至出現老公寓房價高於同區中古大樓的狀況。不過都更條件嚴格，所要付出的時間與溝通成本也不小，若單純只是為了都更機會而選擇老公寓，也必須承受都更不成的風險。 第五問：找房子靠自己可以嗎？ 房屋交易的金額龐大，許多民眾都會希望能省則省，心想若能靠自己跟屋主接洽，就省了一筆仲介費。但買房子的過程複雜又煩瑣，一般民眾若不是房產專業人士，往往會耗費許多時間學習，結果也不一定盡如人意。住商不動產企研室主任徐佳馨建議，若透過親友介紹值得信賴的合格房仲業者，房事較有保障，也能請房仲幫忙隨時注意適合的物件，加快買到好屋的速度。即使是要購買公寓，一般人會擔心比較不安全，但透過仲介就可以請仲介先過濾附近的安全狀況。 其實，要找到理想好宅的不二法門，就是「多看、多問、多比較」，把看房子當興趣，多累積看屋的經驗，自然能培養看屋的眼光，不但能提升對區域的了解及市場行情的判斷，更能慢慢釐清自己對生活需求的重要順序，成功買到理想好宅。 {ad-優質推薦： 桃園套房,   五股廠房廠辦,   湖口農地農舍買賣,   彰化透天店面,   基隆租屋,   }

新重劃區土地價格過高 不利發產業發展

【住展房屋網/台北報導】據新北市地政局所公布的訊息顯示，新莊北側知識產業專區，明年三月可望啟動土地標售作業，包括產專區與住宅區等多筆用地。雖然目前還不知標售結果如何，但住展房屋網企研室認為，若產專區底價定得過高、或者脫標價格偏高，絕對不利於引進特定產業，而類似情況在近年許多新興重劃區都可以見到。 新興重劃區若想引進特定產業，通常要具備相對低廉的土地價格，才能夠吸引業者進駐設廠、或是購置商辦使用。然而，近年國內各重劃區因房地產價格飆高，導致新重劃區土地多作住宅開發，高昂的房地產價值對企業行號吸引力不高，只好犧牲設廠念頭。 {ad-優質推薦： 桃園工業用地,   中壢廠房廠辦,   台南養殖用地,   苗栗建地,   中山區公寓,   }

新重劃區開發初期價位過高，不僅將產業排除在外，同時也把自住客排除在外。因為價格過高，人口與產業都進不來，重劃區的發展速度就會十分緩慢。 這點可以從近年的新興重劃區得到驗證，例如桃園青埔特區、新莊副都心重劃區，凡劃設產專區、或是純商業區的地塊，因價格高昂無法吸引產業進駐。即使國泰、華泰的Outlet名品城開幕，但重劃區發展已經十幾年，機能進展仍舊有限，箇中關鍵就是價格飆升過快，人口與產業進不去。 因此，若新莊北側知識產業專區土地價格過高，地價單價接近百萬、甚至達百萬以上，那麼產業被阻絕在外是可以想像的，畢竟可以負擔起這麼高昂房地產成本的產業多集中在台北市。若是新北市產業專區地價過高，誘因相對低，引進產業失敗的機率相當高。 更有甚者，住展房屋網企研室大膽假設，若產業不進駐，產業專區還有違法作為住宅開發的可能性存在，官方單位不能不慎。若是作為住宅開發，又缺乏稽查機制，那產業專區等於白設，產業專區等於一場空。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 龜山買屋賣屋,   草屯土地網,   豐原工業用地,   龍井廠房買賣,   桃園休閒農地,   }

買房撿便宜 你該注意這三件事

【住展房屋網/台北報導】最近房地產買氣明顯回溫，尤以低價促銷的餘屋案銷況特別好。由於已交屋的餘屋案降價幅度較大，平均約一到二成不等，所以吸引消費者瘋狂搶便宜。有不少建案因此完銷、有的則因而調漲價格。不過，住展房屋網企研室建議，消費者在搶便宜前，最好注意以下三件事情。 第一、社區管理問題。有些新建案社區投資客比例高，若交屋後房子跌價，投資客可能有幾種選擇：轉售、出租或空置。因此如果一個新社區空置或轉售的戶數過多，就要注意管理費收取狀況。假如投資客藉口房子正在轉售、沒住而不繳管理費，欠繳管理費的人一多，那麼社區管理費用恐會不足，社區品質就不會太好。 若是出租戶數過多，那就要注意出入份子比較混雜的問題。假如管委會夠強勢，那還能維持社區高品質；反之，就要當心了。 {ad-優質推薦： 五結農牧用地,   八德工業用地,   中壢別墅,   中山區電梯華廈,   新園工業地買賣,   }

第二、價格認知問題。有的建案號稱房屋總價降價、很便宜；但卻把價格灌到車位上去，利用車位回補的方式來補差價。這麼一來，消費者自以為買到便宜的房子，但卻買到昂貴的車位，整體算下來，其實沒想像中便宜那麼多。 第三、驗屋要仔細。大部份的建商為了交屋順利，會把房子蓋好再交給買方，大家快快樂樂的收錢、搬新家；但卻得提防少數不老實的建商，為了趕交屋而不重工程細節，所以買方買到便宜餘屋案，在驗屋一定要多加注意。 如果消費者自己不知道如何驗屋，坊間有些公司提供「驗屋師」服務，只要少點錢就能幫民眾驗房子。住展房屋網企研室更建議，若遇到擺爛不肯修繕到好才交屋的建商，買方可扣住尾款，等到房子處理到沒問題再付尾款。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 三重房屋網,   嘉義市東區廠房廠辦,   楊梅買屋賣屋,   桃園建地,   台東土地買賣,   }

什麼是「現況交屋」？

【住展房屋網/台北報導】房地產買賣成交後，買賣雙方常約定以現況交屋，所謂「現況交屋」的真意為何？如果買受人於交屋後才發現房子有瑕疵，現況交屋後，是否還能行使瑕疵擔保的權利？ 葉姓男子去年向林姓男子購買台北市的房子，總價一千八百多萬元，並於去年五月交屋，葉男在裝潢拆開天花板時發現有混凝土嚴重剝落、鋼筋鏽蝕暴露等情形，經委請三家不同的檢驗科技公司取樣點，証實這棟房子是海砂屋。葉男再請不動產估價師估價，認為房子的價格僅值一千五百多萬元。 {ad-優質推薦： 澎湖建地,   大安區房屋,   中和房屋,   大園房屋,   龍井休閒農地,   }

契約載明拒絕檢測 葉男要求林姓原屋主減少價金三百五十多萬元，但林拒絕，指當初交屋時雙方已同意現況交屋，葉並且在買賣契約中關於「買方即葉男不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」項下勾選且簽名在後，可知葉同意房屋無須經氯離子檢驗，雙方已合意將混凝土中氯離子含量之高低排除於瑕疵範圍之外。 士林地院審理後認為，房屋鋼筋混凝土內之氯離子含量過高時，將侵蝕鋼筋結構，致鋼筋氧化鏽蝕、膨脹及混凝土剝落，影響房屋外觀，並對於建物之堅固及安全性造成威脅，不符合通常鋼筋混凝土建材之品質，而有減少通常效用或契約預定效用及價值之瑕疵，海砂屋當然屬於房子有瑕疵，售屋者應該負起瑕疵擔保的責任。 雙方的契約中雖規定「買方即葉男不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」但此一條文在約定葉男不得於點交前對房屋取樣進行混凝土氯離子含量檢測而已，並沒有說葉男嗣後不得再進行氯離子檢測甚或排除氯離子含量高低於瑕疵擔保責任外之意。 買方仍可要求減價 點交前無庸再進行氯離子含量檢測，其原因有很多，可能是售屋者不願於完成交易前房屋遭取樣破壞，或是雙方為了儘速完成交易暨避免檢測曠日廢時，不能僅憑此一規定就說買方同意於點交後不再進行氯離子含量檢測，或混凝土氯離子含量高低不構成瑕疵。 法院指出，依不動產交易常情，房屋出賣人與買受人約定以現況交屋者，其意僅在於買受人按點交時之房屋現況受領買賣標的物，出賣人不另做更動而已，並無排除買受人於發現瑕疵後瑕疵擔保權利之行使，判決賣方應該減少價金三百五十多萬元。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 台北工業用地,   桃園房屋買賣,   竹田農地農舍買賣,   台中土地,   桃園房屋買賣,   }

打房打不夠？香港房價均估恐再崩跌19%
冀望香港政府眼見房價回跌，而可能放寬打房措施的香港建商，恐怕要失望了。因為專家們普遍預估，香港房價還得再大跌近 20%，政府才會出手干預。因為當地房價高漲凸顯的貧富不均問題，仍帶來相當大的政治壓力。 《彭博社》週二 (31 日) 報導，香港房價雖已自去年 9 月頂峰大跌了 13%，但 8 位受訪的分析師及經濟學家們平均仍預估，價格還得進一步崩跌 19%，港府才會採取干預行動。果真如此，香港房價將創 2003 年以來最大修正幅度，且超越 2008 年全球金融危機時的跌幅。 由於之前香港房價飆漲到大多數民眾買不起的水準，香港央行及立法會遂於 2010 年採取一系列打房措施，包括調高頭期款要求、對非自住買家課稅、課徵房屋增值稅及 3 年內脫手的特別稅。香港 1 月住房交易量已摔至 25 年新低，建商獲利也大受影響。 {ad-優質推薦： 桃園工業地買賣,   桃園電梯大樓,   苗栗高鐵農地,   基隆工業用地,   梧棲透天,   } 然而分析師們認為，香港政府可能還願意繼續忍見房價直落，因為香港財富差距擴大，已使得香港特區行政長官梁振英的支持率創歷史新低。香港房價仍名列全球最無法負擔榜首，而梁本月也重申，香港房價依舊太高。 瑞銀 (UBS) 駐香港地產研究部主管李智穎指出，任何政策變化都有政治風險；若低利率環境依舊，而政府又鼓勵投資需求，則香港房市將會再度瘋漲。由於香港立法會將於 9 月舉行選舉，政府勢必會考量到民眾觀感。 里昂證券 (CLSA) 地產研究部主管王豔也表示，香港房價今年來只跌了 5.4%，與她預估今年上半下跌修正 9% 還差得遠，因此政府還不需要採取任何干預行動。而去年 10 月至今年 3 月香港房市爆出的拋售潮，只是囤屋者恐慌出清長久庫存，因此接下來的房價跌勢會更加緩慢。 {ad-優質推薦： 新竹休閒農地,   蘆洲買房子,   台北別墅,   蘇澳土地網,   新港公寓,   }